| Nutzung: | Wohn- und Geschäftshaus 134+13 Einheiten |
| Ort: | C/Felipe II 17, 2º-2, Sevilla (S) |
| Auftraggeber: | Hauseigentümergemeinschaft |
| Leistung: | Technische Gesamtaufnahme und Bewertung ITE (Gebäude Tüv), Energetische Zertifizierung, Umfassendes Sanierungskonzept, Durchführung Sanierung mit Refurbishment Erschließungsflächen, Fassaden-/ Dachsanierung, Energetische Sanierung, Erneuerung wesentlicher Installationen, technisches Gebäudemanagement |
Ausgangssituation und Vorgeschichte:
Gebäude aus dem Jahr 1960 mit 134 Wohnungen und 14 Geschäften im Stadtviertel El Porvenir, elegantes, zentrales Stadtviertel von Sevilla. Hoher Eigennutzungsanteil der Wohnungen von ca. 70%. Das Gebäude leidet an typischen Alterserscheinungen, chronischer Unterhaltsmangel führt immer häufiger zu dringlichen Reparaturen und punktuell ausgeführten Sanierungsaktionen. Diese punktuellen Reparaturen behoben zwar in der Vergangenheit immer ein konkretes Problem, führten aber im Ergebnis zu wachsender Unzufriedenheit der Bewohner und Besitzer. So wurden nach Ablösen einzelner Verkleidungsplatten, sämtliche Balkone Abbruch saniert. Die Gefährdung für Passanten war dadurch effektiv beseitigt aber die handgemalten Keramiken gingen verloren. Dieser massiv empfundene Identitätsverlust, die enorme finanzielle Belastung durch langjährige Extrazahlungen verbunden mit der Vorahnung, das die Kette unaufschiebbarer Eingriffe in Zukunft nicht abreißen würde, führten zu einem ersten Bewusstseinswandel und ist Ausgangspunkt unserer Intervention.
Definition des Auftrages, Einbindung aller Beteiligten, wesentliche Etappenziele
Zustimmung fand das Denkmodell, das Gebäude als wirtschaftendes Unternehmen zu betrachten. Die Besitzer und Bewohner als Eigner und Betreiber wurden sich schnell über generelle Unternehmensziele einig: Langfristig sollte der Wert des Gebäudes erhalten bzw. gesteigert und der Betrieb optimal gestaltet werden. Wert verstanden sowohl als monetär messbare Größe als auch als weiche Faktoren die als Lebensqualität empfunden wurden. Die Wertediskussion im Zusammenhang mit Wohnen, Behausung und Gemeinschaft wurde wichtiger Bestandteil bei der Definition von Zielen. Auf dieser Grundlage begann die Umsetzung.
Als Architekten bearbeiteten wir die technischen und gestalterischen Aspekte. Es stellte sich schnell heraus, das ca. 80% aller Ausgaben im wesentlichen von der Optimierung dieser Bereiche abhingen. Räumliche und gestalterische Aspekte wurden zu wichtigen Faktoren bei der Belebung von Gemeinschaft und Identität. Wichtige Unterpunkte dabei waren:
1. Genaue Differenzierung und Beschreibung aller Aufgabenbereiche, Verantwortung, Kompetenzen und notwendigen Qualifikationen der Beteiligten.
Dieser Teil führt zur Einrichtung von verschiedenen Arbeitsgruppen, die sich auf konkrete Themen konzentrieren, gebildet aus interessierten Eigentümern und der Hausverwaltung. Bei Bedarf wird zusätzlich externe professionelle Hilfe zugeschaltet. Das generiert eine sehr engagierte und kompetente Beteiligung der Bewohner und führt schließlich zur Umgestaltung der Hausverwaltung. Ein wesentliches Ergebnis dieses Prozesses ist die Etablierung eines Dokumentationsstandards mit dem Ziel, durch Transparenz die Grundlage für Interesse, Beteiligung, Vertrauen und Qualitätskontrolle herzustellen.
2. Analyse Einnahmen /Ausgaben über die letzten 10 Jahre. Ausgabenkontrolle.
Die Buchführung wird neu strukturiert, Einnahmen den Ausgaben gegenübergestellt und Kostengruppen so definiert, dass sie als Kontrollinstrumente nützlich werden. Besonderer Augenmerk wird darauf gelegt, welche Ausgaben etwas zum Erhalt oder Steigerung des Wertes beiträgt.
Ausgabenkontrolle:
• Überprüfen sämtlicher Verträge, Leistungsspektrum und aktueller Marktspiegel.
• Vergabe von Arbeiten generell mit Ausschreibung, um Vergleichbarkeit herzustellen.
• Schadensbehebungen und Reparaturen werden von einem hauseigenen Techniker geleitet.
3. Investitionen die Unterhaltskosten verringern oder mehr Einnahmen generieren werden konsequent vorgezogen:.
• Einsparung durch: LED + Regeltechnik, Tropfbewässerung und exakte Kostenumlage.
• Aufgelassene Hausmeisterwohnungen werden saniert und vermietet.
• Da das marode Abwassersystem hohe Unterhaltskosten zur Folge hatte, bekam dessen Sanierung erste Priorität. Unter Berücksichtigung der technischen Ausstattung der Reinigungsfirmen wurden alle Revisionsstellen in den Außenbereich verlagert und deren Zahl minimiert, was die laufenden Kosten radikal verringerte.
• Ein neuer Arbeitsplan und gezielte Fortbildungsmaßnahmen erweitern das Einsatzgebiet des Hausmeisters, Leistungen von Fremdfirmen werden reduziert.
4. Einfach Maßnahmen mit begrenztem Kostenaufwand aber großem Effekt auf die wahrgenommene Wohnqualität
• Umbau der alten Pförtneranlagen zu Fahrradräumen.
• Sitzbänke im Eingangsbereich.
• Farbliche Neugestaltung aller Verkehrsflächen + Beleuchtungskonzept.
• Erste Schritte, die Außenraumgestaltung zu verbessern, durch neue Pflanzungen.
• Intensivreinigung verschiedenster Gebäudeelemente wie Böden, Sockel, Außenelemente.
5. Potenzierung von gemeinschaftlichen Aktivitäten
• Jährliche Ernteaktionen der gemeinschaftlichen Orangenbäume und Einkochen von Orangenmarmelade.
• Frühlingsfest mit Maikreuze und Sommerfest mit Hofkino.
• Die verbesserten Grünanlagen locken Kinder und Eltern am Nachmittag an.
Bei all diesen Aktivitäten wird ersichtlich, dass die engen Wege und gesamte Außenraumgestaltung den Aufenthalt und die gemeinsame Benutzung beeinträchtigen.
6. Erste sichtbare Erfolge, die Hausgemeinschaft feiert sich selbst
Die Sanierung des Abwassersystems wurde erfolgreich abgeschlossen und rein aus Einsparmaßnahmen finanziert, die hohe Qualität der ersten Änderungen sind präsent und es macht sich neuer Optimismus breit. Die Hausgemeinschaft beschließt, die erste große Investition mit hoher Symbolwirkung:
Die Neugestaltung der Außenanlagen mit hochwertigen Materialien und hohem gestalterischem Anspruch stellt einen klaren Wendepunkt dar. Anstelle von Notreparaturen, wird jetzt gezielt in die nachhaltige Veränderung der Anlage investiert:
• Erweiterung der Zuwege zu einem Platzbereich, der mit langen bankartigen Hochparterren zum Verweilen, Spielen und dem spontanen Austausch einlädt.
• Raum für Gemeinschaftsaktivitäten und Feste.
• Attraktive repräsentative Außenwirkung durch hochwertigen Materialien, feines Design mit frischer und farbenprächtige Vegetation.
• barrierefreier Zugang..
7. Abgestimmter Sanierungsplan nach gründlicher Gebäudeevaluierung: jede bauliche Maßnahme beinhaltet eine Chance, die Wertigkeit nachhaltig zu erhöhen
• Sanierung des Sichtmauerwerkes: Behutsames restaurieren des Sichtmauerwerkes. Im gleichen Zuge sollen alle Klimaanlagen auf das Dach und die Verkabelungen nach Innen verlegt werden. Ein neuer Gestaltungsplan regelt die Nutzung von Fassade und Dach.
• Erneuerung wesentlicher Installationen: Elektro- und Kommunikationsleitungen werden nach innen Verlegt und dem Stand der Technik angepasst. Vorinstallationen für Kühlflüssigkeiten sollen das Verlegen der Anlagen auf das Dach vereinfachen, innere Kondenswasserableitungen, notfalls mit Pumpen, werden von der Hausgemeinschaft vorgeschrieben.
• Sanieren des Traufgesimses: Ausbildung von Tropfkanten soll zukünftige Verschmutzung vermeiden.
• Überdachung der Eingangsbereiche: mehr Komfort und Sicherheit bei Regen.
• Energetische Sanierung als Hohlraumdämmung im Zuge der Fassadenarbeiten.
• Zentrale Solarthermieanlage zur Warmwasserbereitung.
• Regenwassersammlung zur Bewässerung durch Nutzung obsoleter Wassertanks.
• Begrünung des Daches und Ausstattung als gemeinschaftliche Terrasse mit Panoramablick..
